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目前房地產行業(yè)與其他行業(yè)聯系十分緊密，而且對我國國民經濟又好又快發(fā)展具有十分重要的作用。經過市場經濟的不斷完善，我國房地產行業(yè)已經得到了長足的發(fā)展，但是中國房地產增長勢頭強勁，導致房地產價格出現了泡沫化的趨勢，這主要是因為我國市場流動性價格膨脹、虛擬經濟部門中資金不流通、房地產市場價格虛擬化、人們對房地產市場需求剛性、不斷上漲的土地價格等。由此可見，當前國家給出的房地產價格泡沫控制方法存在治標不治本的弊端，只有尋找正確的風險轉移途徑和策略，改擁堵為疏通才是有效方法，只有這樣，才能確保我國房地產事業(yè)又好又快發(fā)展。

一、我國房地產行業(yè)發(fā)展現狀及問題

1.我國房地產行業(yè)的發(fā)展現狀

隨著我國社會主義市場經濟不斷完善，我國房地產行業(yè)也得到了充足的發(fā)展。據相關數據統(tǒng)計，截止到 2014 年，我國房地產總產值已經占 GDP 總值的 10.2%左右，有些省市已經達到了 8.3 以上，由此可見，我國房地產行業(yè)已經成為國民經濟發(fā)展的支柱行業(yè)之一，而且對其他行業(yè)的發(fā)展也起到了示范作用。自 2008 年金融危機過后，我國經濟增長主要依靠房地產行業(yè)，但與此同時帶來的問題就是我國房地產價格普遍上漲，分別上漲了 9.4%、10.2%、11.5%.房地產價格出現了泡沫化趨勢，不斷攀升的房地產價格、資金的過度流入等問題，引起了社會各界的廣泛關注。我國房地產行業(yè)具體可分為房產和地產兩個方面，二者既緊切相連又存在著一定的差異。房產屬于實體經濟中的建筑行業(yè)，因此其價格的變動主要取決于建筑材料以及建筑成本。地產屬于虛擬化房產行業(yè)，沒有建筑成本，主要都是依靠其預期的收益，利用資本化來進行定價。房地產價格主要分為經濟價格和虛擬價格兩個方面，文章從房地產價格兩重性方面出發(fā)，具體分析房地產價格泡沫化控制以及風險規(guī)避的有效手段。

2.我國房地產行業(yè)存在的問題和不足

目前我國房地產事業(yè)發(fā)展過程中存在的嚴重問題就是房地產價格泡沫化，房地產價格泡沫在廣義上指虛擬資本的泡沫化增長，因其土地和房屋價格與其實際價值不相符合，所以稱之為泡沫化。房地產虛擬賬面上的價格雖然增長的很快，但是實際操作中卻很難達到，從而只是一種表面虛假的繁榮，價格泡沫的主要成因是房地產的過度炒作，導致房地產實際價格并沒有那么高。據相關資料顯示，早的房地產價格泡沫發(fā)生地是美國佛羅里達，產生時間為 1923-1926 年，這次房地產價格泡沫不但引發(fā)了美國華爾街的股市崩潰而且還爆發(fā)了性的金融經濟大危機。房地產價格泡沫受到多方面的影響，其中包括貨幣政策、房地產產業(yè)政策、國家財政政策以及社會福利政策等，但為主要的影響因素就是貨幣政策，它不僅是我國國民經濟的重要組成部分，而且還在整個房地產價格調控中擔任著十分重要的角色。研究房地產價格泡沫先考慮房地產價格泡沫中的傳播機制，這也是間接提高房地產價格的因素之一。隨著我國房地產事業(yè)的不斷發(fā)展，貨幣與房地產市場二者密不可分，才能使得房地產價格得到穩(wěn)定，因此可以通過調整市場供求關系和貨幣政策來抑制房地產價格泡沫化趨勢。

3.我國房地產行業(yè)出現問題的原因

一，流動性膨脹是根本原因。流動性膨脹是導致我國房地產價格泡沫形成的根本原因，只要流動性一放松，房地產價格和股市就會高漲，這主要是由于我國大量的房地產和股票資產可以炒作，使得資金能夠直接或者間接進入市場，導致房地產投機交易的機會過多，由于資金的承載力過多，從而造成了我國房地產價格泡沫化。我國自 2008 年后中國人民銀行就宣布了個人*購買 90 平方米以下的，就能夠將稅率調整到 1%以下。國務院還頒發(fā)了促進房地產金融市場健康持續(xù)發(fā)展等政策，這些資金流動性的不斷膨脹，在投入房地產市場后效果不佳，房地產價格依然處于價格泡沫。

第二，房地產市場價格虛擬化是間接原因。目前我國房地價格已經進入市場化和貨幣化，擺脫了市場價格的物質屬性，大大提高了房地產價格的流動性和虛擬性，從而加強其泡沫趨勢。由于我國房地產主要是以個人購買為主，商品房明顯增多，因此房地產貨幣化進程加快，房地產價格的市場化和貨幣化明顯升高
第三，人們對房地產市場需求剛性是外在原因。人們的需求是房地產市場發(fā)展的主要動力所在，人們對房地產市場剛性需求是房地產銷售興旺和房地產價格泡沫化的主要原因。居民預期房價上漲，不但能夠增加購房的主要需求，同時也使更多的人們選擇提前購房。據相關資料表明，在未來 20 年里，我國農村人口將大量涌入城市，隨著我國城市化進程加快，對住房的需求也逐漸增多。*城市化水平大約為 60%左右，其中發(fā)達國家高達 80%以上，中國城市化水平將很快趕上世界平均水平，因此發(fā)展?jié)摿薮?，每年新增的城市人口都會給房地產行業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間，不斷增加的消費需求也導致了房地產價格的泡沫化趨勢。新婚家庭也引發(fā)了巨大的住房需求，中國城鎮(zhèn)家庭大約有 2 億多個，新婚家庭占到 2%,每年都有幾百萬個新婚家庭，這就會增加住房需求。舊房改造和城市規(guī)劃導致了被動性的住房需求，很多城市為了提升自己的城市形象，因此就對一大批舊房進行改造，整體布局規(guī)劃，從而出現了很多拆遷戶，這無疑會增加人們對房屋的需求量。投資性住房的增加，社會主義市場經濟的快速發(fā)展，導致我國居民個人財富的不斷積累，因此有很多居民會用手中的錢選擇投資性住房，從而提高了房屋的市場化需求。

第四，不斷上漲的土地價格是內在原因。房地產土地價格主要可以分為四個方面，土地成本、相關稅費、開發(fā)利潤以及建筑成本工程。我國土地性資源屬于資源、有限的、不能再生的資源，因此土地的供給能力較小，而且土地資源屬于國有資源，房地產開發(fā)商以及城市居民的使用權限一般為 70 年，這主要是由中央政府決定，從而成為壟斷的供給方。由于土地資源的彈性小和壟斷性強，導致我國土地開發(fā)商價格普遍上漲，因此政府要想發(fā)展經濟，就必須投入大量的資金，建立健全土地轉讓制度。

二、房地產價格泡沫風險轉移的種類與方法

1.風險轉移的多種形式

一，風險規(guī)避。風險規(guī)避是根據當前對房地產價格進行風險預測和相應的風險評估，然后通過分析權衡其中的利與弊，采用相關手段停止或者放棄相關的房地產項目，從源頭上消除風險的存在，但是也可能會放棄一些利益較大的項目，所以屬于消極的風險轉移辦法。風險規(guī)避的本質就是防止或者停止一切可能引起房地產價格泡沫化的商業(yè)買賣活動，這種方法雖然可以減少不必要的風險和損失，但也可能因為謹小慎微而失去潛在的發(fā)展機會。

第二，風險控制。風險控制屬于一種積極風險轉移手段，主要是在風險事件開始前、過程中以及結束后分別降低風險帶來損失的一種方法。其包括兩個方面：一是風險預測，是以降低風險的發(fā)生情況為目標；二是風險抑制，這主要是減少風險轉移中存在的安全隱患?？傊?，風險控制就是從正面積極的采用預防和抑制手段，盡可能的減少價格風險中存在的不良因素，而且不會帶來任何不良影響，不僅成本較低，還可以獲得良好的收益，這也是房地產價格泡沫風險轉移中的有效途徑之一，應該優(yōu)先考慮。

第三，風險轉移。這是指在房地產在進行銷售或者制定價格戰(zhàn)略的時候，有意識地將自己本不愿意或者不能夠承擔的一些潛在風險，通過一些合法手段轉移給其他與之相關的經濟單位?，F階段，常見的風險轉移途徑有：合同制風險轉移、保證制風險轉移、期貨或者商業(yè)保險等。風險轉移一般是通過合同制風險轉移的方法，使得轉移方與被轉移方二者達成協議，從而使其承擔相應的結果，因此風險轉移的成本與其他方法相比，明顯較低，值得推廣。

第四，風險留取。風險留取是指某些房地產管理者自愿承擔房地產價格中存在的風險和風險所導致的財務損失，風險既然無法逃避，而且做不到風險控制與風險轉移，只有對風險進行自留才可以在承擔一定風險的同時獲得大的利益。風險留取的措施主要有：自己進行保險、融資進行補償、借貸等。這種形式與其他方法相比，是節(jié)約風險成本大化的體現。

第五，風險使用。風險使用就是利用房地產管理者對風險的懼怕以及確保安全的心理，使其參與存在風險的房地產價格活動，然后通過自身管理工作水平的提高，為房地產企業(yè)謀求經濟效益和社會效益的大化，通過使用風險的方法，來有效規(guī)避或者轉移房地產價格的風險，屬于一種有效的準備方法。

2.房地產價格泡沫風險轉移的意義

房地產價格屬于一種長期波動的動態(tài)價格，正是由于這種不確定性和動態(tài)性，才導致房地產價格出現泡沫化情況，因此加強對房地產價格進行風險轉移識別風險的來源和本質，才能逐漸使我國房地產適應市場經濟動態(tài)性的大環(huán)境。

穩(wěn)定房地產價格，提高房地產風險管理的質量和水平，確保房地產規(guī)劃的穩(wěn)定性和正確性，有助于房地產事業(yè)又好又快的發(fā)展。

對房地產價格泡沫進行風險轉移，能夠減少風險事件的發(fā)生，一旦房地產價格受到波動和沖擊，就可以獲得與之相關的資金和財務補償，從而確保房地產事業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。

風險轉移的目的就在于通過將潛在的風險進行轉移，從而避免不必要的資金浪費，以使房地產的經濟效益和社會效益的大化。

有利于房地產管理者更好的為房地產工作者提供經濟保障，打消員工工作的后顧之憂，增強員工的責任意識，使其明確自身的主人翁地位，提高員工工作的主動性和自覺性，為房地產事業(yè)贏得良好的口碑。

通過風險轉移，可以加強房地產事業(yè)與銀行信貸、房地產開放商之間的聯系，使三者能夠協調發(fā)展，對房地產開發(fā)和集資有著很大的好處。

3.房地產價格泡沫風險轉移的有效途徑

房地產投資價格風險轉移：房地產投資價格主要是指房地產價格定性的風險分析和房地產財務風險分析兩個方面，無論從哪個方面出發(fā)都是為了預測和估計房地產價格投資方面的風險，然后根據各種不同的房地產類型，采取多種規(guī)避風險的策略。例如：對房地產價格要進行一個前期的綜合性研究分析，主要包括前期的房地產成本投資、房地產價格的市場調查、后期的房地產收益等。通過進行事先的價格投資風險評估，進行風險轉移識別和衡量價格投資中的風險，一旦發(fā)現某項投資會導致資金的損失，就需要改變其風險投資的途徑，放棄此項目，這樣不僅能夠有效的轉移風險，還能避免不必要的資金損耗?？偠灾康禺a價格的風險轉移方法是消除風險隱患的有力、*的一種方法，屬于自給自足性質的規(guī)避風險的手段，從而降低一些損失的發(fā)生情況。

房地產泡沫價格風險規(guī)避：房地產泡沫價格的產生因素較多，因此不僅要對房地產的投資價格進行有效的風險轉移，還要控制其成本風險，只有這樣才能確保我國房地產行業(yè)又好又快發(fā)展，實現房地產行業(yè)經濟效益和社會效益的大化，具體做法有以下幾個方面：

（1） 價格風險預測

對于一般的房地產而言，一旦將資金投入進去就要面對更多的競爭和相對狹窄的市場消費空間，存在很大的不可預見性和風險性。據相關資料顯示，我國房地產行業(yè)目前屬于供過于求，因此只有選擇相對大型的投資項目或者是安全的投資方向，才能獲得一定的收益。由此可見，在進行投資時，必須進行價格風險預測，并且預先做好必要的防護方案和措施。
在房地產投資過程中，應該選擇風險較小的投資項目，這樣也占有價格優(yōu)勢，放棄風險較大的風險投資項目。將風險降低到 0,雖然這種方法能夠有效規(guī)避風險，但與此同時也放棄了一些高額利潤的房地產項目，相對的預期收入較小。

（3） 風險轉移

房地產風險轉移主要分為兩個方面：一方面是非保險風險轉移，另一方面是保險風險轉移。非保險風險轉移主要是指房地產投資方與其他方簽訂合同，通過已經簽訂的合同將風險帶來的損失轉移給其他方。例如：雙方可以簽訂房地產開發(fā)建設的合同，一旦發(fā)生了風險，就可以轉移出去。又如：房地產工程量大、工期長的工程，受到市場價格、供求關系、施工所需設備等因素的影響，存在較大的風險，遇到這種情況，房地產投資方就可以在合同中標注，延誤工期所造成的損失必須由承建方承擔。保險風險轉移都已參加保險，屬于一種更為公開、公平的博弈，這也是房地產購買保險的主要原因。

（4） 風險分散

房地產面臨的商業(yè)風險都不同，因此獲取的能力也不同，才能夠將風險投資降到低，然后獲得更加相應的風險效益，為有效的分散風險的方法就是使用組合投資方式。利用不同的房地產類型和功能相互補充，然后利用各種收益作為房地產調整的籌碼，從而滿足當前市場的需求，提高風險分散能力，減少不必要的損失，與此同時還能采用購房款、預售、預租、以及分期付款等方法來進行風險分散。

（5） 風險控制

房地產風險控制主要是施工控制，在整個施工過程中節(jié)約成本和資金的可能性較小，但是增加資金的可能性較大。因此在簽訂合同時，要確保社會效益和經濟效益，從而確保施工過程中按照圖紙進行施工。

三、關于房地產價格風險轉移的對策及建議

1.做好房地產價格風險轉移的應對策略

先，樹立正確的風險轉移理念。風險轉移是房地產開發(fā)的一個重要組成環(huán)節(jié)，因此房地產開發(fā)管理者要樹立正確的風險轉移理念和正確的價值觀，重視風險轉移的意義，轉變風險轉移理念，與時俱進、開拓創(chuàng)新，在實踐的基礎上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎上實踐，搜集一些與市場房地產相關的信息和資料，將風險進行轉移。其次，做好房地產市場調研工作。房地產行業(yè)要搜集與房地產相關的資料，做好市場調研工作，進行風險識別和預測，做好風險的預測，實現市場資源的信息共享，進行有效的風險識別和科學的市場信息評估和預測，準確把握其中風險因素。后，權衡利弊，有效進行風險控制。在整個房地產風險評估體系中，有效的進行風險控制，回避風險。例如：要放棄或者終止風險較大的房地產項目，提高工作方法，房地產人員以及施工人員都要提高自身素質和專業(yè)化水平，為企業(yè)減少不必要的損失。

2.房地產價格泡沫控制中應注意的幾點事項

雖然我國房地產事業(yè)已經得到長足發(fā)展，但仍然存在諸多亟待解決的問題，因此在控制房地產價格泡沫化的同時，還應該注意以下幾點問題：

一，制定和完善相應的控制計劃。房地產價格泡沫的控制計劃要具有*性和針對性，根據實際情況因地制宜的采用合理的方案，也是風險規(guī)避的有效手段，由于房地產價格具有很大的波動性和*性，因此需要制定和完善相應的控制和解決計劃，才能克服風險，注意在方案制定過程中存在的僥幸心理和貪小便宜的心理，切莫因小失大，為房地產價格帶來更大的風險。

第二，將各種風險規(guī)避途徑有效結合。不管是風險規(guī)避、風險轉移、風險控制等哪種減低風險的方法，其都有自身的局限性和復雜性，面對社會主義市場經濟激烈的大環(huán)境，只有將各種方法相結合，在實踐的基礎上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎上實踐，按照成本優(yōu)點進行排序，這樣不僅能夠有效的對房地產價格泡沫進行控制，還能避免出現單一方案無法解決的情況。

第三，注重實現經濟效益和社會效益的大化?？刂品康禺a價格泡沫不但要充分考慮房地產開發(fā)管理者的經濟利益，還要充分考慮其社會效益，想要得到較高的回報就要承擔一定的風險和付出一定的代價。但是也有必要為實現其經濟效益，制定一個風險方案的綜合評估，按照節(jié)約風險成本的方案進行排序，從中選擇出一個更加經濟高效的價格方案，實現經濟效益和社會效益的大化。從本質上而言，房地產價格泡沫的控制始終伴隨著房地產事業(yè)的整個過程，正確的風險規(guī)避途徑就是依靠集體的智慧和力量
房地產價格泡沫控制使房地產管理者清楚的意識到，房地產價格泡沫形成離不開宏觀因素和貨幣政策。良好的貨幣政策不僅能夠對房地產市場起到調節(jié)作用，還可以抑制因房地產市場過于熱烈而產生的價格泡沫情況。貨幣政策中的信貸手段能夠有效調節(jié)房地產市場中的供給與需求關系。由此可見，房地產價格泡沫的控制離不開適當的貨幣政策的輔助，尤其是當房地產價格泡沫化趨勢加重的情況，更為適用。雖然通過調整相應的貨幣政策能夠有效的控制房地產價格泡沫化趨勢，實行緊縮的貨幣政策在抑制房地產價格泡沫的同時還使得城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入降低，因此這種方法也存在很大的弊端。可見，要選擇一種積極、優(yōu)的貨幣政策才能有效的控制房地產價格泡沫趨勢。

四、結論

綜上所述，目前我國社會主義市場經濟飛速發(fā)展，人們的生活質量和水平逐漸提高，對房地產工作也提出了更高的要求，因此房地產企業(yè)要想在激烈的社會主義市場競爭中處于不敗之地，就需要黨和國家、相關政府對房地產價格泡沫進行有效的控制，房地產行業(yè)也要做好預先準備，規(guī)避風險，這樣不僅能夠提高房地產事業(yè)自身的競爭力，還能滿足廣大消費者的需求。房地產企業(yè)要清楚的認識到控制價格泡沫的重要意義，只有這樣才能提高我國房地產企業(yè)人員的工作質量和工作水平，使房地產企業(yè)能夠進入一種良性發(fā)展的態(tài)勢。由此可見，房地產價格規(guī)避工作不僅是房地產企業(yè)日常管理工作的重要組成部分，也是順應我國社會主義市場經濟發(fā)展趨勢的必然要求。

由于房地產風險具備一定的規(guī)律性和時間性，這就要求市場參與者明確自身的責任，節(jié)約房地產開發(fā)成本，進行控制風險，房地產價格與風險具有很大的不確定性，這些特點就要求房地產開發(fā)行業(yè)要準確定位，根據市場近的動態(tài)，制定科學合理的風險轉移方案，通過樹立正確的風險轉移理念、做好房地產市場調研工作、權衡利弊，有效進行風險控制、制定和完善相應的控制計劃、將各種風險規(guī)避途徑有效結合、提高房地產工作人員的自身素質和責任意識，引導房地產工作人員樹立為人民服務的理想觀念，樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀等方法，努力做好房地產價格泡沫和風險規(guī)避工作，實現房地產行業(yè)經濟效益和社會效益的大化。總之，房地產價格泡沫控制以及風險轉移工作任重而道遠，需要黨和國家、政府、房地產等共同努力，只有這樣才能推動我國房地產企業(yè)又好又快發(fā)展！

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惠言達發(fā)展SUCO繼電器0159-43314-1-001

惠言達發(fā)展SUCO繼電器0159-43314-1-001

目前房地產行業(yè)與其他行業(yè)聯系十分緊密，而且對我國國民經濟又好又快發(fā)展具有十分重要的作用。經過市場經濟的不斷完善，我國房地產行業(yè)已經得到了長足的發(fā)展，但是中國房地產增長勢頭強勁，導致房地產價格出現了泡沫化的趨勢，這主要是因為我國市場流動性價格膨脹、虛擬經濟部門中資金不流通、房地產市場價格虛擬化、人們對房地產市場需求剛性、不斷上漲的土地價格等。由此可見，當前國家給出的房地產價格泡沫控制方法存在治標不治本的弊端，只有尋找正確的風險轉移途徑和策略，改擁堵為疏通才是有效方法，只有這樣，才能確保我國房地產事業(yè)又好又快發(fā)展。

一、我國房地產行業(yè)發(fā)展現狀及問題

1.我國房地產行業(yè)的發(fā)展現狀

隨著我國社會主義市場經濟不斷完善，我國房地產行業(yè)也得到了充足的發(fā)展。據相關數據統(tǒng)計，截止到 2014 年，我國房地產總產值已經占 GDP 總值的 10.2%左右，有些省市已經達到了 8.3 以上，由此可見，我國房地產行業(yè)已經成為國民經濟發(fā)展的支柱行業(yè)之一，而且對其他行業(yè)的發(fā)展也起到了示范作用。自 2008 年金融危機過后，我國經濟增長主要依靠房地產行業(yè)，但與此同時帶來的問題就是我國房地產價格普遍上漲，分別上漲了 9.4%、10.2%、11.5%.房地產價格出現了泡沫化趨勢，不斷攀升的房地產價格、資金的過度流入等問題，引起了社會各界的廣泛關注。我國房地產行業(yè)具體可分為房產和地產兩個方面，二者既緊切相連又存在著一定的差異。房產屬于實體經濟中的建筑行業(yè)，因此其價格的變動主要取決于建筑材料以及建筑成本。地產屬于虛擬化房產行業(yè)，沒有建筑成本，主要都是依靠其預期的收益，利用資本化來進行定價。房地產價格主要分為經濟價格和虛擬價格兩個方面，文章從房地產價格兩重性方面出發(fā)，具體分析房地產價格泡沫化控制以及風險規(guī)避的有效手段。

2.我國房地產行業(yè)存在的問題和不足

目前我國房地產事業(yè)發(fā)展過程中存在的嚴重問題就是房地產價格泡沫化，房地產價格泡沫在廣義上指虛擬資本的泡沫化增長，因其土地和房屋價格與其實際價值不相符合，所以稱之為泡沫化。房地產虛擬賬面上的價格雖然增長的很快，但是實際操作中卻很難達到，從而只是一種表面虛假的繁榮，價格泡沫的主要成因是房地產的過度炒作，導致房地產實際價格并沒有那么高。據相關資料顯示，早的房地產價格泡沫發(fā)生地是美國佛羅里達，產生時間為 1923-1926 年，這次房地產價格泡沫不但引發(fā)了美國華爾街的股市崩潰而且還爆發(fā)了性的金融經濟大危機。房地產價格泡沫受到多方面的影響，其中包括貨幣政策、房地產產業(yè)政策、國家財政政策以及社會福利政策等，但為主要的影響因素就是貨幣政策，它不僅是我國國民經濟的重要組成部分，而且還在整個房地產價格調控中擔任著十分重要的角色。研究房地產價格泡沫先考慮房地產價格泡沫中的傳播機制，這也是間接提高房地產價格的因素之一。隨著我國房地產事業(yè)的不斷發(fā)展，貨幣與房地產市場二者密不可分，才能使得房地產價格得到穩(wěn)定，因此可以通過調整市場供求關系和貨幣政策來抑制房地產價格泡沫化趨勢。

3.我國房地產行業(yè)出現問題的原因

一，流動性膨脹是根本原因。流動性膨脹是導致我國房地產價格泡沫形成的根本原因，只要流動性一放松，房地產價格和股市就會高漲，這主要是由于我國大量的房地產和股票資產可以炒作，使得資金能夠直接或者間接進入市場，導致房地產投機交易的機會過多，由于資金的承載力過多，從而造成了我國房地產價格泡沫化。我國自 2008 年后中國人民銀行就宣布了個人*購買 90 平方米以下的，就能夠將稅率調整到 1%以下。國務院還頒發(fā)了促進房地產金融市場健康持續(xù)發(fā)展等政策，這些資金流動性的不斷膨脹，在投入房地產市場后效果不佳，房地產價格依然處于價格泡沫。

第二，房地產市場價格虛擬化是間接原因。目前我國房地價格已經進入市場化和貨幣化，擺脫了市場價格的物質屬性，大大提高了房地產價格的流動性和虛擬性，從而加強其泡沫趨勢。由于我國房地產主要是以個人購買為主，商品房明顯增多，因此房地產貨幣化進程加快，房地產價格的市場化和貨幣化明顯升高
第三，人們對房地產市場需求剛性是外在原因。人們的需求是房地產市場發(fā)展的主要動力所在，人們對房地產市場剛性需求是房地產銷售興旺和房地產價格泡沫化的主要原因。居民預期房價上漲，不但能夠增加購房的主要需求，同時也使更多的人們選擇提前購房。據相關資料表明，在未來 20 年里，我國農村人口將大量涌入城市，隨著我國城市化進程加快，對住房的需求也逐漸增多。*城市化水平大約為 60%左右，其中發(fā)達國家高達 80%以上，中國城市化水平將很快趕上世界平均水平，因此發(fā)展?jié)摿薮?，每年新增的城市人口都會給房地產行業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間，不斷增加的消費需求也導致了房地產價格的泡沫化趨勢。新婚家庭也引發(fā)了巨大的住房需求，中國城鎮(zhèn)家庭大約有 2 億多個，新婚家庭占到 2%,每年都有幾百萬個新婚家庭，這就會增加住房需求。舊房改造和城市規(guī)劃導致了被動性的住房需求，很多城市為了提升自己的城市形象，因此就對一大批舊房進行改造，整體布局規(guī)劃，從而出現了很多拆遷戶，這無疑會增加人們對房屋的需求量。投資性住房的增加，社會主義市場經濟的快速發(fā)展，導致我國居民個人財富的不斷積累，因此有很多居民會用手中的錢選擇投資性住房，從而提高了房屋的市場化需求。

第四，不斷上漲的土地價格是內在原因。房地產土地價格主要可以分為四個方面，土地成本、相關稅費、開發(fā)利潤以及建筑成本工程。我國土地性資源屬于資源、有限的、不能再生的資源，因此土地的供給能力較小，而且土地資源屬于國有資源，房地產開發(fā)商以及城市居民的使用權限一般為 70 年，這主要是由中央政府決定，從而成為壟斷的供給方。由于土地資源的彈性小和壟斷性強，導致我國土地開發(fā)商價格普遍上漲，因此政府要想發(fā)展經濟，就必須投入大量的資金，建立健全土地轉讓制度。

二、房地產價格泡沫風險轉移的種類與方法

1.風險轉移的多種形式

一，風險規(guī)避。風險規(guī)避是根據當前對房地產價格進行風險預測和相應的風險評估，然后通過分析權衡其中的利與弊，采用相關手段停止或者放棄相關的房地產項目，從源頭上消除風險的存在，但是也可能會放棄一些利益較大的項目，所以屬于消極的風險轉移辦法。風險規(guī)避的本質就是防止或者停止一切可能引起房地產價格泡沫化的商業(yè)買賣活動，這種方法雖然可以減少不必要的風險和損失，但也可能因為謹小慎微而失去潛在的發(fā)展機會。

第二，風險控制。風險控制屬于一種積極風險轉移手段，主要是在風險事件開始前、過程中以及結束后分別降低風險帶來損失的一種方法。其包括兩個方面：一是風險預測，是以降低風險的發(fā)生情況為目標；二是風險抑制，這主要是減少風險轉移中存在的安全隱患?？傊?，風險控制就是從正面積極的采用預防和抑制手段，盡可能的減少價格風險中存在的不良因素，而且不會帶來任何不良影響，不僅成本較低，還可以獲得良好的收益，這也是房地產價格泡沫風險轉移中的有效途徑之一，應該優(yōu)先考慮。

第三，風險轉移。這是指在房地產在進行銷售或者制定價格戰(zhàn)略的時候，有意識地將自己本不愿意或者不能夠承擔的一些潛在風險，通過一些合法手段轉移給其他與之相關的經濟單位?，F階段，常見的風險轉移途徑有：合同制風險轉移、保證制風險轉移、期貨或者商業(yè)保險等。風險轉移一般是通過合同制風險轉移的方法，使得轉移方與被轉移方二者達成協議，從而使其承擔相應的結果，因此風險轉移的成本與其他方法相比，明顯較低，值得推廣。

第四，風險留取。風險留取是指某些房地產管理者自愿承擔房地產價格中存在的風險和風險所導致的財務損失，風險既然無法逃避，而且做不到風險控制與風險轉移，只有對風險進行自留才可以在承擔一定風險的同時獲得大的利益。風險留取的措施主要有：自己進行保險、融資進行補償、借貸等。這種形式與其他方法相比，是節(jié)約風險成本大化的體現。

第五，風險使用。風險使用就是利用房地產管理者對風險的懼怕以及確保安全的心理，使其參與存在風險的房地產價格活動，然后通過自身管理工作水平的提高，為房地產企業(yè)謀求經濟效益和社會效益的大化，通過使用風險的方法，來有效規(guī)避或者轉移房地產價格的風險，屬于一種有效的準備方法。

2.房地產價格泡沫風險轉移的意義

房地產價格屬于一種長期波動的動態(tài)價格，正是由于這種不確定性和動態(tài)性，才導致房地產價格出現泡沫化情況，因此加強對房地產價格進行風險轉移識別風險的來源和本質，才能逐漸使我國房地產適應市場經濟動態(tài)性的大環(huán)境。

穩(wěn)定房地產價格，提高房地產風險管理的質量和水平，確保房地產規(guī)劃的穩(wěn)定性和正確性，有助于房地產事業(yè)又好又快的發(fā)展。

對房地產價格泡沫進行風險轉移，能夠減少風險事件的發(fā)生，一旦房地產價格受到波動和沖擊，就可以獲得與之相關的資金和財務補償，從而確保房地產事業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。

風險轉移的目的就在于通過將潛在的風險進行轉移，從而避免不必要的資金浪費，以使房地產的經濟效益和社會效益的大化。

有利于房地產管理者更好的為房地產工作者提供經濟保障，打消員工工作的后顧之憂，增強員工的責任意識，使其明確自身的主人翁地位，提高員工工作的主動性和自覺性，為房地產事業(yè)贏得良好的口碑。

通過風險轉移，可以加強房地產事業(yè)與銀行信貸、房地產開放商之間的聯系，使三者能夠協調發(fā)展，對房地產開發(fā)和集資有著很大的好處。

3.房地產價格泡沫風險轉移的有效途徑

房地產投資價格風險轉移：房地產投資價格主要是指房地產價格定性的風險分析和房地產財務風險分析兩個方面，無論從哪個方面出發(fā)都是為了預測和估計房地產價格投資方面的風險，然后根據各種不同的房地產類型，采取多種規(guī)避風險的策略。例如：對房地產價格要進行一個前期的綜合性研究分析，主要包括前期的房地產成本投資、房地產價格的市場調查、后期的房地產收益等。通過進行事先的價格投資風險評估，進行風險轉移識別和衡量價格投資中的風險，一旦發(fā)現某項投資會導致資金的損失，就需要改變其風險投資的途徑，放棄此項目，這樣不僅能夠有效的轉移風險，還能避免不必要的資金損耗。總而言之，房地產價格的風險轉移方法是消除風險隱患的有力、*的一種方法，屬于自給自足性質的規(guī)避風險的手段，從而降低一些損失的發(fā)生情況。

房地產泡沫價格風險規(guī)避：房地產泡沫價格的產生因素較多，因此不僅要對房地產的投資價格進行有效的風險轉移，還要控制其成本風險，只有這樣才能確保我國房地產行業(yè)又好又快發(fā)展，實現房地產行業(yè)經濟效益和社會效益的大化，具體做法有以下幾個方面：

（1） 價格風險預測

對于一般的房地產而言，一旦將資金投入進去就要面對更多的競爭和相對狹窄的市場消費空間，存在很大的不可預見性和風險性。據相關資料顯示，我國房地產行業(yè)目前屬于供過于求，因此只有選擇相對大型的投資項目或者是安全的投資方向，才能獲得一定的收益。由此可見，在進行投資時，必須進行價格風險預測，并且預先做好必要的防護方案和措施。
在房地產投資過程中，應該選擇風險較小的投資項目，這樣也占有價格優(yōu)勢，放棄風險較大的風險投資項目。將風險降低到 0,雖然這種方法能夠有效規(guī)避風險，但與此同時也放棄了一些高額利潤的房地產項目，相對的預期收入較小。

（3） 風險轉移

房地產風險轉移主要分為兩個方面：一方面是非保險風險轉移，另一方面是保險風險轉移。非保險風險轉移主要是指房地產投資方與其他方簽訂合同，通過已經簽訂的合同將風險帶來的損失轉移給其他方。例如：雙方可以簽訂房地產開發(fā)建設的合同，一旦發(fā)生了風險，就可以轉移出去。又如：房地產工程量大、工期長的工程，受到市場價格、供求關系、施工所需設備等因素的影響，存在較大的風險，遇到這種情況，房地產投資方就可以在合同中標注，延誤工期所造成的損失必須由承建方承擔。保險風險轉移都已參加保險，屬于一種更為公開、公平的博弈，這也是房地產購買保險的主要原因。

（4） 風險分散

房地產面臨的商業(yè)風險都不同，因此獲取的能力也不同，才能夠將風險投資降到低，然后獲得更加相應的風險效益，為有效的分散風險的方法就是使用組合投資方式。利用不同的房地產類型和功能相互補充，然后利用各種收益作為房地產調整的籌碼，從而滿足當前市場的需求，提高風險分散能力，減少不必要的損失，與此同時還能采用購房款、預售、預租、以及分期付款等方法來進行風險分散。

（5） 風險控制

房地產風險控制主要是施工控制，在整個施工過程中節(jié)約成本和資金的可能性較小，但是增加資金的可能性較大。因此在簽訂合同時，要確保社會效益和經濟效益，從而確保施工過程中按照圖紙進行施工。

三、關于房地產價格風險轉移的對策及建議

1.做好房地產價格風險轉移的應對策略

先，樹立正確的風險轉移理念。風險轉移是房地產開發(fā)的一個重要組成環(huán)節(jié)，因此房地產開發(fā)管理者要樹立正確的風險轉移理念和正確的價值觀，重視風險轉移的意義，轉變風險轉移理念，與時俱進、開拓創(chuàng)新，在實踐的基礎上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎上實踐，搜集一些與市場房地產相關的信息和資料，將風險進行轉移。其次，做好房地產市場調研工作。房地產行業(yè)要搜集與房地產相關的資料，做好市場調研工作，進行風險識別和預測，做好風險的預測，實現市場資源的信息共享，進行有效的風險識別和科學的市場信息評估和預測，準確把握其中風險因素。后，權衡利弊，有效進行風險控制。在整個房地產風險評估體系中，有效的進行風險控制，回避風險。例如：要放棄或者終止風險較大的房地產項目，提高工作方法，房地產人員以及施工人員都要提高自身素質和專業(yè)化水平，為企業(yè)減少不必要的損失。

2.房地產價格泡沫控制中應注意的幾點事項

雖然我國房地產事業(yè)已經得到長足發(fā)展，但仍然存在諸多亟待解決的問題，因此在控制房地產價格泡沫化的同時，還應該注意以下幾點問題：

一，制定和完善相應的控制計劃。房地產價格泡沫的控制計劃要具有*性和針對性，根據實際情況因地制宜的采用合理的方案，也是風險規(guī)避的有效手段，由于房地產價格具有很大的波動性和*性，因此需要制定和完善相應的控制和解決計劃，才能克服風險，注意在方案制定過程中存在的僥幸心理和貪小便宜的心理，切莫因小失大，為房地產價格帶來更大的風險。

第二，將各種風險規(guī)避途徑有效結合。不管是風險規(guī)避、風險轉移、風險控制等哪種減低風險的方法，其都有自身的局限性和復雜性，面對社會主義市場經濟激烈的大環(huán)境，只有將各種方法相結合，在實踐的基礎上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎上實踐，按照成本優(yōu)點進行排序，這樣不僅能夠有效的對房地產價格泡沫進行控制，還能避免出現單一方案無法解決的情況。

第三，注重實現經濟效益和社會效益的大化。控制房地產價格泡沫不但要充分考慮房地產開發(fā)管理者的經濟利益，還要充分考慮其社會效益，想要得到較高的回報就要承擔一定的風險和付出一定的代價。但是也有必要為實現其經濟效益，制定一個風險方案的綜合評估，按照節(jié)約風險成本的方案進行排序，從中選擇出一個更加經濟高效的價格方案，實現經濟效益和社會效益的大化。從本質上而言，房地產價格泡沫的控制始終伴隨著房地產事業(yè)的整個過程，正確的風險規(guī)避途徑就是依靠集體的智慧和力量
房地產價格泡沫控制使房地產管理者清楚的意識到，房地產價格泡沫形成離不開宏觀因素和貨幣政策。良好的貨幣政策不僅能夠對房地產市場起到調節(jié)作用，還可以抑制因房地產市場過于熱烈而產生的價格泡沫情況。貨幣政策中的信貸手段能夠有效調節(jié)房地產市場中的供給與需求關系。由此可見，房地產價格泡沫的控制離不開適當的貨幣政策的輔助，尤其是當房地產價格泡沫化趨勢加重的情況，更為適用。雖然通過調整相應的貨幣政策能夠有效的控制房地產價格泡沫化趨勢，實行緊縮的貨幣政策在抑制房地產價格泡沫的同時還使得城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入降低，因此這種方法也存在很大的弊端?？梢?，要選擇一種積極、優(yōu)的貨幣政策才能有效的控制房地產價格泡沫趨勢。

四、結論

綜上所述，目前我國社會主義市場經濟飛速發(fā)展，人們的生活質量和水平逐漸提高，對房地產工作也提出了更高的要求，因此房地產企業(yè)要想在激烈的社會主義市場競爭中處于不敗之地，就需要黨和國家、相關政府對房地產價格泡沫進行有效的控制，房地產行業(yè)也要做好預先準備，規(guī)避風險，這樣不僅能夠提高房地產事業(yè)自身的競爭力，還能滿足廣大消費者的需求。房地產企業(yè)要清楚的認識到控制價格泡沫的重要意義，只有這樣才能提高我國房地產企業(yè)人員的工作質量和工作水平，使房地產企業(yè)能夠進入一種良性發(fā)展的態(tài)勢。由此可見，房地產價格規(guī)避工作不僅是房地產企業(yè)日常管理工作的重要組成部分，也是順應我國社會主義市場經濟發(fā)展趨勢的必然要求。

由于房地產風險具備一定的規(guī)律性和時間性，這就要求市場參與者明確自身的責任，節(jié)約房地產開發(fā)成本，進行控制風險，房地產價格與風險具有很大的不確定性，這些特點就要求房地產開發(fā)行業(yè)要準確定位，根據市場近的動態(tài)，制定科學合理的風險轉移方案，通過樹立正確的風險轉移理念、做好房地產市場調研工作、權衡利弊，有效進行風險控制、制定和完善相應的控制計劃、將各種風險規(guī)避途徑有效結合、提高房地產工作人員的自身素質和責任意識，引導房地產工作人員樹立為人民服務的理想觀念，樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀等方法，努力做好房地產價格泡沫和風險規(guī)避工作，實現房地產行業(yè)經濟效益和社會效益的大化。總之，房地產價格泡沫控制以及風險轉移工作任重而道遠，需要黨和國家、政府、房地產等共同努力，只有這樣才能推動我國房地產企業(yè)又好又快發(fā)展！